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2018年玉山縣棚戶區(城中村)改造項目國有土地上房屋征收補償方案(征求意見稿)

作者:發布時間:2019-04-15 瀏覽次數: 【字體:


    城市棚戶區改造是城市建設的重要內容,是黨中央、國務院高度重視的一項民生工程,是改造城市建設、改善人居環境的重要途徑。為切實做好2018年玉山縣棚戶區(城中村)改造項目的房屋征收與補償工作,依據有關法律、法規和政策,結合我縣實際,特制定本方案。

一、征收目的和意義

為貫徹落實國家、省、市確定的棚改政策和任務,加快新型城鎮化建設,滿足城市發展需要,完善城市功能,改善被征收人居住條件,提升城市品位,推動我縣經濟社會全面、健康、快速發展,加快我縣建成全省經濟強縣和全國旅游名城的進程等具有十分重要的意義。

二、房屋征收依據

1、《中華人民共和國憲法》;

2、《中華人民共和國物權法》;

3、《中華人民共和國城市房地產管理法》;

4、《中華人民共和國城鄉規劃法》;

5、《中華人民共和國行政強制法》;

6、《中華人民共和國土地管理法》;

7、《國有土地上房屋征收與補償條例》;

8、《國有土地上房屋征收評估辦法》;

9、《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》;

10、江西省住房和城鄉建設廳、財政廳、地方稅務局《關于在城市棚戶區改造中鼓勵貨幣化安置的實施辦法》;

11、住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、財政部等《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》。

三、征收與補償原則

房屋征收與補償遵循決策民主、程序正當、公平補償、結果公開的原則。

四、征收范圍及簽約期限、簽約地點

    征收范圍:詳見征收紅線圖

簽約期限:自房屋征收決定公告之日起50天為簽訂房屋征收與補償協議時間。

簽約地點:玉山縣棚戶區(城中村)改造項目指揮部。

本房屋征收補償方案正式公布前(房屋征收決定公告前),被征收人可根據自愿原則提前與征收部門簽訂征收補償協議書,被征收房屋(正房)價值按征收部門公布的市場參考價給予補償,被征收人按時搬空交付后享受獎勵補助優惠。

五、征收部門

縣政府確定玉山縣房屋征收補償辦公室為征收部門,由玉山縣玉紫路東(西)側周邊城中村改造項目部具體組織實施。

六、征收與補償安置方式

住宅房屋征收與補償采用貨幣補償和征收部門回購商品房置換兩種方式,由被征收人自主選擇,倡導、鼓勵被征收人選擇貨幣補償安置。

1、住宅房屋補償

⑴選擇貨幣補償的,被征收人在房屋征收決定公告前簽約,被征收房屋(正房)價值按本方案市場參考價(不低于被征收房屋市場評估價)補償;簽約期限內簽約,被征收房屋(正房)價值按市場評估價補償。被征收人與征收部門依法簽訂房屋征收補償協議書并搬空交付后,征收部門于10個工作日內將補償款一次性支付給被征收人。

⑵選擇征收部門回購商品房置換的,征收部門在縣城規劃區內已取得商品房預售許可證的樓盤集中購買(房屋總價值不超過被征收人補償總額),考慮到各被征收人所需戶型、區域等情形難以統一,鼓勵被征收人自行購買。

2、營業房補償(以證載產權性質予以確認)

房屋征收與補償采用貨幣補償和產權調換兩種方式。

⑴選擇貨幣補償的,被征收人在房屋征收決定公告前簽約,被征收房屋價值按市場參考價(不低于被征收房屋市場評估價)補償;簽約期限內簽約,被征收房屋價值按市場評估價補償。被征收人與征收部門依法簽訂房屋征收補償協議書并搬空交付后,征收部門于10個工作日內將補償款一次性支付給被征收人。

⑵選擇產權調換的,由征收部門提供營業房置換,按市場評估價相互結算。 

七、補償范圍和標準

(一)補償范圍:

⑴被征收房屋價值的補償和裝飾裝修補償;

⑵因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費的補償;

⑶因征收房屋造成的停產停業損失(營業房)的補償。

(二)補償標準:

⑴被征收人在房屋征收決定公告前簽約的,被征收房屋(正房)價值按本方案市場參考價給予補償,詳見附表一。房屋征收決定公告后簽約的,被征收房屋(正房)價值按市場評估價給予補償。

⑵搬遷費、臨時安置費補償標準按本方案附表二規定補償;裝飾裝修按本方案附表三規定補償。

停業補償(營業房):

商業按被征收房屋實際從事營業面積每月每平方米40元,商服按每月每平方米10元,一次性給予6個月的補償。

⑷住改非房屋的補償

“住改非”房屋是指產權性質為住宅,但已依法取得營業執照或相關許可證等合法證照,實際上存在經營事實(生產、加工等用房除外)的房屋。

補償原則按照本方案規定的住宅房屋價格給予補償,同時結合經營年限、所處位置、規模大小、相關手續等情況給予該被征收戶相應的補助。位于里弄小巷的給予每年1000—2000元補助;位于主次干道或商業繁華等地段的,一戶一直房屋每年給予2000—5000元補助,一戶兩直房屋每年給予3000—5500元補助,一戶三直房屋每年給予4000—6000元補助,一戶四直以上(含四直)房屋每年給予5000—6500元補助。

以上實際經營期限的認定,必須憑被征收人提供的相關合法證照(營業執照、稅務登記證、許可證等之一)以及調查核實并經公示無異議后確認。

    ⑸與被征收房屋(只限于自建房)正房建筑占地毗連的無爭議空基(不含現狀為公用部分)的補償。

其面積在房屋(正房)占地面積70%(含70%)以內的空基,被征收人在房屋征收決定公告前簽約的,按住宅房屋(正房)市場磚混參考價的1/3給予補償;在房屋征收決定公告后簽約的,按住宅房屋(正房)市場磚混評估價的1/3給予補償;超過70%的部分,按本方案附表二有關土地的規定補償。空基上搭建的所有建筑物、構筑物不予補償。

八、被征收房屋類型、建筑面積的認定辦法和計算方法

對房屋征收范圍內已依法登記的被征收房屋,其性質、用途和建筑面積,以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準并結合實際丈量;房屋權屬證書與房屋登記簿記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。

面積計算方法

被征收房屋面積的計算以建筑面積為準。

若同一項目規劃征收紅線內,同一被征收人(或同一產權人)有兩處或兩處以上被征收房屋的,其房屋面積應合并在一起計算補償。

房屋建筑面積的計算辦法按照國家《房產測量規范》執行。

閣樓的建筑面積按以下規則計算,所得面積計算為房屋正房面積。

①樓層檐口平均高度2.20m(含2.20m,下同)以上按建筑面積的100%計算。

②樓層檐口平均高度2.00m至2.19m按建筑面積的70%計算。

③樓層檐口平均高度1.80m至1.99m按建筑面積的50%計算。

④樓層檐口平均高度1.60m至1.79m按建筑面積的35%計算。

⑤樓層檐口平均高度1.30m至1.59m按建筑面積的25%計算。

⑥樓層檐口平均高度1.00m至1.29m按建筑面積的10%計算。

⑦樓層檐口平均高度1.00m以下(不含1.00m)按建筑面積的5%計算。

地下室的建筑面積按以下規則計算,所得面積計算為房屋正房面積。

其建筑面積計算方式為:地下室層高在2.20m(含2.20m)以上的按建筑面積的100%計算,2.00m至2.19m按建筑面積的70%計算,1.80m至1.99m按建筑面積的50%計算,1.30m至1.79m按建筑面積的20%計算。

被征收房屋未依法辦理登記手續的,由縣房產管理部門會同國土資源、城鄉規劃等單位調查,對調查認定為合法的建筑或者未超過批準期限的臨時建筑,依法給予補償;對調查認定為違法的建筑或者超過批準期限的臨時建筑,不予補償。

九、單位公房的補償

    按房屋市場評估價補償;土地置換的按房屋重置價補償。

    十、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限。

1、被征收人應自房屋征收補償簽訂征收補償協議書次日起15日內搬空交房。

2、搬遷過渡方式:被征收人以自行過渡為主,征收部門按標準補償臨時安置費(見附表二)。

3、過渡期限:征收部門一次性按6個月補償臨時安置費。

十一、房屋征收評估機構選定辦法

1、征收部門向社會發布房屋征收評估信息;

2、具有相應資質的房地產價格評估機構向征收部門報名;

3、征收部門在征收范圍內公布已經報名并符合資質條件的房地產價格評估機構名單,供被征收人協商選定,協商選定期限自公布次日起7日;

4、供被征收人選擇的房地產價格評估機構不少于3家,少于3家的,征收部門從符合資質條件的房地產價格評估機構中邀請;

5、被征收人在規定時間內就選定房地產價格評估機構協商達成一致意見的,將協商結果書面告知征收部門;

6、協商不成的,由征收部門組織不少于三分之二的被征收人按照少數服從多數的原則投票決定;

7、按照少數服從多數的原則投票仍不能確定的,征收部門通過搖號、抽簽等隨機選定方式確定;

8、征收部門公布被征收人選定或者確定的房地產價格評估機構名單。

十二、優惠政策、補助和獎勵

在簽約期限內簽訂征收補償協議、搬空交房的可享受以下優惠政策、補助和獎勵。

1、優先享受住房保障政策。

被征收人符合住房保障條件的,優先享受保障性住房或廉租補貼。

2、住房困難補助。

被征收房屋產權建筑面積不足36㎡,且在本縣城規劃區內只有此住房的,按36㎡貨幣補償。

3、免征個人所得稅、契稅優惠。

選擇貨幣補償的,取得的貨幣補償款免征個人所得稅;對購房成交價中相當于貨幣補償總額的部分免征契稅。

4、自建住宅房屋(正房)只為一層的補助。

    被征收人在房屋征收決定公告前簽約,按該房屋正房面積(不含閣樓)的市場參考價的30%給予貨幣補助;簽約期限內簽約,按市場評估價的30%給予貨幣補助。

5、簽約、搬遷獎勵。

①房屋征收決定公告前(房屋征收補償方案征求意見稿公示期間)簽訂房屋征收補償協議書并搬空交付的,按被征收房屋(正房)面積每平方米400元給予被征收人一次性提前簽約獎勵。

②房屋征收決定公告后在簽約期限內簽訂房屋征收補償協議書并搬空交付的,按被征收房屋(正房)面積每平方米300元給予被征收人獎勵。

③超過簽約期限簽約的不予獎勵。

十三、司法強制

    征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由征收部門報請縣政府,依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等規定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。

被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由縣政府依法申請被征收房屋所在地人民法院強制執行。

十四、房屋拆除

被征收人騰空房屋后,由房屋征收補償辦公室統一組織拆除,被征收人和其它單位不得擅自拆除。

十五、法律責任

1、房屋征收工作人員在房屋征收與補償工作中不履行《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的職責,或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法依規追究責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。 
    2、被征收人以暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作,或以不正當手段騙取補償安置及獎勵資金,依法給予治安管理處罰,構成犯罪的依法追究刑事責任。

3、貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的,依法依規追究責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

十六、公示、監督

征收與補償的相關內容予以公示,舉報咨詢電話:0793—2117192。

十七、其它相關問題

1、征收設有抵押權的房屋,被征收人和抵押權人應當重新設定擔保或者達成債務清償協議。抵押人和抵押權人不能重新設定擔保或者不能達成債務清償協議的,征收部門對被征收人實行貨幣補償,并將補償款向公證機構辦理提存公證。征收有糾紛或產權不清楚的房屋,公證機關要事先作好房屋勘察記錄,辦好證據保全手續,再作出補償決定。

2、房屋征收范圍確定后,被征收人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為。違反規定實施的,不予補償。

3、附屬房等其它建筑補償標準詳見附表二。

4、儲藏間是指正房為套房的地上其它合法建筑,自建房除外。

5、因棚戶區改造需要搬遷的電力、廣電、郵電、通訊、排水、路燈、環衛設施等,一律由產權單位按照規定時限負責遷建。

6、被征收人購房辦證政策。未超出被征收房屋(正房)面積部分,只收取測繪費、工本費和物業維修基金;超出被征收房屋(正房)面積部分,按房屋買賣相關規定交納有關稅費。

7、水、電、網絡等開戶費用,憑相關部門收費規定為準給予補償。

8、被征收人簽約后,應將被征收房屋所有權證、土地使用權證、不動產登記證交付原頒發證書部門注銷,房屋被征收后,被征收人不交回房屋相關證件的,登記部門依據職權依法公告予以注銷。

9、本方案中未盡事宜由玉山縣棚戶區(城中村)改造項目指揮部研究決定。

10、本方案(征求意見稿)征求公眾意見期限為自公布次日起30日以上,由玉山縣棚戶區(城中村)改造項目指揮部負責解釋。

                     

                                    

 

玉山縣人民政府

                                   二〇一八年十一月一日


 

附表一:

各區塊市場參考單價(元/㎡)

 

逸夫小學周邊、公安局南側、柳洲南路區塊住宅房

 

土地性質

房屋結構

框架

磚混

磚木

出讓

6580

6450

6350

劃撥

5950

5820

5720

燕子窩、公路局附近、古城墻口、后壟廉租房區塊住宅房

 

土地性質

房屋結構

框架

磚混

磚木

出讓

6250

6120

6020

劃撥

5800

5670

5570

東外環路區塊住宅房

 

土地性質

房屋結構

框架

磚混

磚木

出讓

5770

5640

5540

劃撥

5520

5390

5290


附表二:

其它各種補償標準

名  稱

價  格

一次搬遷費

100㎡(含100㎡)以內補償2500元,超過100㎡的部分另按3元/㎡補償。

臨時安置費

60㎡(含60㎡)以內按每月800元補償,超過60㎡的部分另按每月5元/㎡給予補償。

空調移裝

柜式200元/臺,臺式150元/臺。

浴霸及熱水器   移裝

浴霸55元/個,普通熱水器110元/臺,太陽能熱水器330元/臺。

樹木

毛竹10元/株,斑竹2元/株,苦竹2元/株;一般用材樹:半徑5—10㎝30元/株,半徑10—20㎝100元/株,半徑20—30㎝200元/株;常見果樹:幼樹20—30元/株,初果期200—300元/株,盛果期300—500元/株;綠化小苗(色塊、綠籬用)3元/株,其它綠化樹苗、名貴樹由評估機構現場評估。

空基

土地證上記載的住宅國有劃撥空基:一類405元/㎡、二類291元/㎡、三類219元/㎡;

土地證上記載的住宅國有出讓空基:一類1350元/㎡、二類970元/㎡、三類730元/㎡;

土地證上無記載、無爭議空基:60元/

圍墻

①磚砌圍墻:一磚一眠(含石基礎)100元/㎡;三斗一眠(含石基礎)80元/㎡;②水泥空心磚圍墻(含石基礎)70元/㎡;③水泥抹面每平方米補30元;④擋土墻260元/m3

150—300元/㎡

簡易房

400—600元/㎡;

附屬房

磚混1460元/㎡,磚木1360元/㎡。

室外曬場

水泥地坪每平方米補30元,三合土地坪每平方米補10元。

井及壓水機

深度3米以內每米補130元,深度3米以上每米補170元;

壓水機500元/個。

池槽

每立方米50元(水泥谷倉、水池等)。

三相電

300元/KW。

注:根據《江西省人民政府辦公廳關于加快我省城市棚戶區(危舊住宅區)改造的實施意見(施行)》(贛府廳發[2010]20號)第七部分第二款之規定“電力、通訊、市政公用事業等企業要對城市棚戶區改造給予支持,有線和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設施,由各相關單位出資配套建設,并適當減免入網、管網增容等經營性收費”。

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